Las seis claves que hay que tener en cuenta a la hora de invertir en una socimi

Cotizalia

Elena Sanz 01/03/2013

 

Las seis claves que hay que tener en cuenta a la hora de invertir en una socimi

El interés que han despertado las socimis -sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria- es palpable. En los últimos dos meses se han sucedido las jornadas que pretenden informar y resolver dudas en torno a un tipo de sociedades, similares a los REITS anglosajones, que no acaban de arrancar en España.

Las mejoras realizadas en la normativa animan a pensar en el despegue definitivo de este vehículo de inversión que, además de estar obligado a repartir el 80% de los beneficios en dividendos entre sus accionistas, debe cotizar en bolsa. Pero, ¿qué debe saber el pequeño inversor antes de depositar sus ahorros en una de estas sociedades? 

1.- Es un producto de renta variable, con riesgos

En primer lugar, debe saber que compra acciones como las de cualquier otra compañía que cotiza en bolsa. Ya sea en el Mercado Continuo o en cualquier otra plaza internacional, ya que para poder beneficiarse de una tributación del 0%, las socimis están obligadas a cotizar en un mercado regulado –como el Mercado Continuo- o un sistema multilateral de negociación –como el Mercado Alternativo Bursátil (MAB)-. Las acciones están sometidas a los vaivenes del mercado. Por tanto, son un producto de riesgo en tanto que el capital invertido no está garantizado.

2.- Ofrece dividendos

Al margen del precio de cotización, las socimis están obligadas a repartir el 80% de los ingresos generados por las rentas o alquileres en dividendos. De esta manera, la rentabilidad para el accionista dependerá de dichos alquileres. “Si los activos están bien ubicados, bien desarrollados, la correlación con el precio de cotización será mayor, ya que también será mayor la capacidad de la sociedad para generar flujos de caja”, explica Javier Mateos, abogado del departamento de derecho bancario y financiero de Ashurst.

“Se trata de una inversión para quienes buscan una retribución a través de rentas o dividendos”, aclara Juan Luis García Alejo, director general de Inversis Gestión. La retribución para el accionista proviene de dos vías: los dividendos y la revalorización de las acciones. Respecto a la primera, el inversor sólo se asegura el cobro de dividendo si la socimi genera beneficios. Respecto a la segunda, sólo se generan plusvalías si sube el precio de las acciones.

Y un matiz adicional. “Aparentemente, el dividendo puede ser atractivo, pero habrá que ver que la fiscalidad finalmente no acabe dañando la inversión”, apunta García Alejo.

3.- Impuestos

Las socimis pagan un 0% sobre los beneficios obtenidos ya que la tributación se traslada a los socios o inversores de la sociedad. Así, quienes compren acciones pagarán por los dividendos repartidos. “La tributación por dividendos y por plusvalías es la misma que para el resto de acciones”, explica Ignacio Peralta Valdivieso, del departamento de análisis macroeconómico de Aspain 11.

“Mientras que las plusvalías por acciones tributan en función del tiempo de permanencia en nuestra cartera, con el régimen antiguo o nuevo, los dividendos lo hacen de modo diferente. Los primeros 1.500 euros están exentos de impuestos si las acciones que devengan los dividendos se mantienen en cartera dos meses antes del cobro o dos meses después del cobro”, explica Peralta Valdivieso.

No obstante, en el momento de cobrar el dividendo se practica una retención del 21% -hasta 6.000 euros-, del 25% -entre 6.000,01 y 24.000- y del 27% -más de 24.000.

4.- Liquidez

A falta de la aprobación por parte de la CNMV, el segmento para socimis del MAB contempla la existencia de proveedores de liquidez que garanticen la compra y venta de acciones. “Funcionarán para canalizar las operaciones de compra y de venta, ya que recibirán efectivo y acciones. Con este mecanismo se evita que los inversores puedan quedar atrapados. Es una garantía para el inversor que entra”, puntualiza Javier Mateos.

Además, se establecerá un lock up por el que los directivos y principales accionistas de la sociedad no podrán vender sus acciones durante el primer año de cotización de la socimi y “evitar así los trastornos que esto podría generar en la cotización y en la entrada y salida de inversores”, precisa.

No obstante, José Barta advierte de que “la cotización en el MAB o en la mismísima Bolsa de Madrid no garantiza la liquidez a ningún accionista. Esta se garantiza con el necesario equilibrio entre oferta y demanda; si esta última es escasa, o nula, por muchos mercados en los que se sitúe una empresa, sus accionistas no conseguirán vender”, escribíarecientemente en su blog.

5.- Cómo se elige una socimi

Como en cualquier otra inversión financiera, el particular debe informarse antes de lanzarse a cualquier inversión. Cuando se trata de compañías que cotizan, por ejemplo, en el Mercado Continuo, el inversor tiene acceso al folleto informativo de salida a bolsa, la composición del Consejo de Administración, así como a los resultados trimestrales y anuales o su plan de negocio.

En el caso del MAB, las socimis deben presentar el documento informativo que contemple toda la información contable y financiera de la sociedad. “Es importante que describa los sectores inmobiliarios en los que se mueve y las condiciones de explotación. Si se producen cambios arrendatarios importantes, si la sociedad tiene una política de dividendos, además de la que le exige la ley”, comenta Javier Mateos.

En su opinión, es importante identificar y distinguir a las socimis que buscan liquidez de las que simplemente buscan una mejor fiscalidad. “Si se trata de una sociedad de un family office o de un patrimonio familiar esta será más cerrada para el inversor. Obviamente, algunas sociedades sólo quieren la estructura de la socimi para garantizar unas ventajas fiscales”, explica Javier Mateos.

Y añade que “frente a estas hay sociedades más abiertas, cuyo objetivo es la captación de ahorro público y liquidez. Si al leer el documento informativo el inversor comprueba que se trata de un grupo familiar, posiblemente no tendrá demasiado interés como inversión”. “El inversor no tiene por qué ser más sofisticado, sino que, a la vista de la documentación, deberá tomar la decisión que considere más apropiada”, agrega.

6.- Acceso al ladrillo sin necesidad de comprar una casa

“La gran ventaja para el particular es poder acceder al mercado inmobiliario, pero con una gestión profesionalizada del real estate. Además, resulta mucho más factible comprar acciones de estas sociedades que comprar una casa”, explica Pablo Serrano, socio y director fiscal de Clifford Chance.

Opinión que comparte Ignacio Peralta. “Desde el punto de vista de la asignación de activos de nuestra cartera, invertir mediante las socimis es una forma fácil de incorporar el mercado inmobiliario en nuestra estrategia sin necesidad de invertir directamente en los inmuebles. La compra de un hotel, por ejemplo, no está al alcance de todos, pero sí lo está la rentabilidad que se puede obtener del alquiler de ese hotel mediante la compra de participaciones de las socimis”, concluye.

Por último, la participación en las socimis no es únicamente en forma de capital: se puede hacer en especie, aportando inmuebles y participando en el capital en el porcentaje equivalente. “Siendo una ventaja en la situación actual, puesto que la dificultad para vender un activo inmobiliario en el mercado tradicional es elevada. Entrando en la sociedad de este modo, se vuelve líquido en mucho menos tiempo y con más facilidad, aunque hay que tener en cuenta los pormenores, puesto que el precio de tasación será bajo”, concluye Peralta.

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